自5月中旬央行“喊話”各家銀行提高房貸發(fā)放和審批效率之后，銀行房貸審批速度提高，首套房利率并未有更多優(yōu)惠、且同時搭配有購買理財產品、辦理信用卡等“捆綁業(yè)務”以期享受“房貸VIP通道”。
銀行房貸“謹慎”與樓市低迷不無關系，然而就金融體系的相關風險敞口，目前仍存較多爭論。
樓市低迷迫使銀行房貸“謹慎”
證報記者近日向部分銀行人士了解發(fā)現(xiàn)，自5月中旬央行“喊話”各家銀行提高房貸發(fā)放和審批效率之后，銀行房貸審批速度提高，“一個月左右就能實現(xiàn)放款”，但就首套房貸利率而言，“沒有太多優(yōu)惠利率”、“基本還是上浮”等為主。
“基準利率上浮10%的比較多，現(xiàn)在這種環(huán)境，這樣的利率已經(jīng)不錯了。”某股份行個金部一位人士說，5月下旬臨近半年末時點，為了流動性等一些考核指標達標，銀行往往會將貸款積壓到第三季度，而央行“喊話”后，銀行房貸發(fā)放速度明顯推進了。
銀行之所以對房貸業(yè)務“謹慎”，與房地產市場低迷不無關系。今年前4個月，住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%，新房開工同比下降24.5%。渣打、摩根大通、法國興業(yè)銀行等多家機構都提出預警，未來數(shù)月房地產市場形勢或更加嚴峻。
某國有大行總行一位中層人士告訴記者，房地產低迷對于銀行的影響，主要體現(xiàn)在“房地產相關的個貸、開發(fā)貸”，且“表內、表外都有”。這意味著，如果房價進一步下探，則上述貸款的違約率可能會進一步上升，而同時，以土地、房地產作抵押的貸款質量也會惡化。
“但銀行從去年年底開始已經(jīng)收縮房貸業(yè)務。”上述銀行人士說，主要是出于三方面的考慮。首先，房貸盈利空間縮小。利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融推動銀行存款成本上升，“個人房貸業(yè)務的利差被壓縮到不足3%，還占用大量人力、管理成本”。
其次，在資本充足率、流動性壓力下，銀行更傾向從事低資本消耗的業(yè)務，偏愛以短期低成本流動性來“滾資產”的方式。因此，房貸占用資本期限長、最高達30年，盈利貢獻也不如小微貸、消費貸以及同業(yè)業(yè)務。
第三，“樓市風險加大，銀行也被迫要追加大量的撥備，對經(jīng)營也形成影響。”上述國有大行人士說。
房地產相關金融風險存爭議
目前，就有關金融體系暴露在房地產行業(yè)的敞口，存在不同觀點。
摩根大通中國經(jīng)濟學家朱海斌認為，中國金融系統(tǒng)對于房地產行業(yè)的敞口并不高。原因是：房貸占銀行貸款14%、且信用質量高，另外家庭部門負債較低、不到GDP25%。房地產開發(fā)貸則僅占銀行貸款6.5%、占GDP的8.6%，且銀行表外的債務存量遠小于銀行貸款。
“11萬億元的信托管理資產中，在房地產行業(yè)的投資僅為1.1萬億元。假設30%的信托資產與房地產行業(yè)相關，總額也僅為銀行貸款的4.4%，相當于GDP的5.8%。這個問題的規(guī)模仍然可控。”朱海斌說。
然而，法興銀行中國經(jīng)濟師姚煒則持不同觀點，“房地產市場對于金融體系的意義，遠超出銀行抵押貸款、開發(fā)商直接貸款”。
姚煒預計，開發(fā)商從表外借來的貸款可能會達到5萬億至7萬億，企業(yè)超過10萬億人民幣的其他類型貸款都以房產為抵押。另外，地方政府用于基礎設施投資的4萬億-6萬億人民幣的貸款也是以未來出讓土地使用權的收入作為抵押。
盡管存在較多爭論，但市場總體仍認為，只要經(jīng)濟保持穩(wěn)增長態(tài)勢，短期內房地產、融資平臺同時爆發(fā)風險屬于小概率事件。交通銀行金研中心認為，房價短期大面積走低可能性不大、房地產設定的抵押率相對較低，所以未來一段時間房地產貸款質量仍有一定安全邊際，而經(jīng)濟增長突然失速的可能性也較小。
“預計行業(yè)不良貸款的慣性增長趨勢在未來2、3個季度內保持不變，全年不良貸款余額增長將高于往年，不良貸款率可能小幅增長到1.1%至1.2%的水平。”交行金研中心表示。
