央行一則“優(yōu)先保房貸”的表態(tài)引發(fā)業(yè)界對房地產(chǎn)走勢的無盡遐想。
5月12日，中國人民銀行總行副行長劉士余提出要理解社會(huì)底層人員的生存壓力，要有社會(huì)責(zé)任，做到財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展就好，不要過分追求商業(yè)可持續(xù)發(fā)展。要求各行提升效率，壓單要控制，接單、審批后就要盡快放款。
但《中國企業(yè)報(bào)》記者連日來走訪發(fā)現(xiàn)，“家長”的講話并未引起“孩子們”的足夠呼應(yīng)——多家銀行及房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)顯示，銀行房貸難度不一，壓單現(xiàn)象仍舊存在。四大行中建行和工行相對容易貸款，農(nóng)行和中行難度最大；股份商業(yè)銀行利率多有上調(diào)。
記者體驗(yàn)：
部分銀行稱無貸款額度
工行一位客戶經(jīng)理向《中國企業(yè)報(bào)》記者表示，對于二手房來說，工行與鏈家地產(chǎn)有合作，其他基本就是直客，也就是整個(gè)流程都需要客戶自己跑，先過戶，后放款。從申請到放款一般是1個(gè)月的時(shí)間。首套按照網(wǎng)簽價(jià)格可以貸款70%。而貸款利率根據(jù)客戶資質(zhì)評分，夠800分按照基礎(chǔ)利率，不夠800分，利率上浮�！般y行有一個(gè)成本核算，所有銀行基本沒有折扣。一手房農(nóng)商行可能有個(gè)9.5折優(yōu)惠，但是還有很多限制條件�！痹摽蛻艚�(jīng)理表示。
建行則是記者走訪過程中放貸最輕松的。建行客戶經(jīng)理查靚表示，每個(gè)行都有貸款額度，建行以前的貸款90%以上都是貸給一手房，現(xiàn)在想調(diào)結(jié)構(gòu)，增加二手房貸款�！岸址抠J款額度充足，首套房70%，只要符合政策就可以辦理貸款，利率上調(diào)10%�！辈殪n強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在貸款利率都上浮了，能做到基準(zhǔn)利率就已經(jīng)很不錯(cuò)了。“如果你要申請的話，可以盡可能想辦法維持基準(zhǔn)利率�！�
中行工作人員表示現(xiàn)在放不了款。“今年基本沒放行房貸，除了有幾個(gè)開發(fā)商跟中國銀行簽有協(xié)議，其它的針對個(gè)人的住房貸款申請都停了。貸款額度用完了�！�
表達(dá)同樣觀點(diǎn)的還有農(nóng)行。當(dāng)記者詢問能否有利率優(yōu)惠時(shí)，農(nóng)行工作人員表示：“收緊了，能貸給你就不錯(cuò)了，還提什么利率優(yōu)惠。農(nóng)行現(xiàn)在額度用完了，沒有貸款額度�！�
股份制商業(yè)銀行
利率多有上調(diào)
中信銀行工作人員表示，首套房基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%，二套利率上浮20%。住房抵消費(fèi)貸的消費(fèi)上限是100萬元，5月10日之前上限還是500萬元。
平安銀行不接受個(gè)人的住房貸款。“國有銀行好一點(diǎn)，商業(yè)銀行利率上浮的比國有銀行高一些�！逼桨层y行的工作人員表示。
鏈家地產(chǎn)的一位工作人員表示，國內(nèi)銀行貸款肯定是能貸下來，就是批貸比較慢。去年的時(shí)候，批貸以后一個(gè)月左右錢就能下來�，F(xiàn)在貸款流程快的話一個(gè)半月，慢的話兩三個(gè)月。“首套的話，就是基準(zhǔn)利率，第二套上浮10%—20%。”
我愛我家的工作人員表示，他們可以幫助客戶做到貸款利率八五折優(yōu)惠。根據(jù)客戶選擇，客戶覺得哪個(gè)銀行利息低，就配合客戶到哪個(gè)銀行去做貸款。但是，二手房一套房并不是按實(shí)際成交價(jià)發(fā)放貸款，而是要按照地區(qū)指導(dǎo)價(jià)放貸。實(shí)際成交價(jià)要高于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，這就導(dǎo)致購房者的首付壓力增加。
分析：有助房地產(chǎn)市場
回歸理性
不少銀行表示，雖然央行表態(tài)提升效率、加快審批流程，但是去年積壓下來的客戶就很多，現(xiàn)狀很難改變。
長城基金宏觀策略研究總監(jiān)向威達(dá)認(rèn)為，以前很多銀行在房地產(chǎn)開發(fā)按揭貸款上比較激進(jìn)，今年以來明顯收縮，這是銀行對于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)所作出的積極應(yīng)對。
前摩根斯坦利國際銀行中國區(qū)董事長何寧認(rèn)為，銀行房貸短期內(nèi)不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在有一個(gè)判斷，房價(jià)跌了40%或者50%才會(huì)給銀行帶來危機(jī)性的結(jié)果，如果不是，就不會(huì)有危機(jī)。
雖然房地產(chǎn)走勢不看好的人越來越多，但何寧認(rèn)為不會(huì)有災(zāi)難性的危機(jī)出現(xiàn)。“很簡單，政府不允許�！�
向威達(dá)認(rèn)為，商業(yè)銀行不僅減少了房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，也減少了居民按揭貸款，包括首套房的按揭貸款，這對未來經(jīng)濟(jì)走勢可能造成連鎖反應(yīng)，造成更不利的影響。但是商業(yè)銀行的困難在于利率市場化的背景下，負(fù)債的成本已經(jīng)很高了，要以優(yōu)惠貸款去提供按揭貸款的話，利差越來越小。
因此，央行出面協(xié)調(diào)窗口指導(dǎo)很有必要，增加居民買房的按揭貸款，既可以緩解房地產(chǎn)投資回落的負(fù)重，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)慢慢地回落，另一方面，也能從一定程度上改善民生。
