地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩正攪動(dòng)銀行敏銳的神經(jīng)，而后者正試圖隔離由房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
多家銀行人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，即使貸款本金相對(duì)安全，但銀行今年在 方面仍較為審慎。
他們的共識(shí)是由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除局域性的風(fēng)險(xiǎn)，2014年將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)貸款總量壓降政策，并在2013年基礎(chǔ)上進(jìn)一步嚴(yán)格商用房開(kāi)發(fā)貸款城市準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目資本金比例要求，強(qiáng)化重點(diǎn)地區(qū)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。
與此同時(shí)，銀行方面也在收緊個(gè)人住房抵押貸款。自2013年下半年起大多數(shù)銀行取消了首套房85折利率，今年4月以來(lái)首套房9折以下利率優(yōu)惠絕跡，個(gè)別銀行最高上浮40%。“融360”調(diào)查顯示，銀行壓貸、緩貸成普遍現(xiàn)象，部分銀行甚至半年放不出款。
開(kāi)發(fā)貸增速降低
央行的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行今年一季度已開(kāi)始收緊房地產(chǎn)貸款。在貸款余額方面，一季度末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額74.91 萬(wàn)億元，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額15.42 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速比上年末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。
其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增速比上年末高2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額7783 億元，同比增長(zhǎng)26.7%，增速與上年末持平。“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)中含有保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，由于政策鼓勵(lì)銀行支持保障性住房，因而這一塊增長(zhǎng)較快，如果剔除該因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)不會(huì)這么高。”華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)道，“銀行在土地開(kāi)發(fā)貸款上持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前一二線(xiàn)城市土地保持高位，三四線(xiàn)城市基本收縮謹(jǐn)慎，前景不容樂(lè)觀。”
記者對(duì)比近年央行各季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款持更加審慎的態(tài)度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已連續(xù)4個(gè)季度同比增幅下滑，從2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。
雖然該報(bào)告同時(shí)顯示，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額20.58%，但多位銀行業(yè)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%以上，而其中絕大多數(shù)的抵質(zhì)押物為房產(chǎn)、土地，保守估計(jì)房地產(chǎn)類(lèi)貸款占各項(xiàng)貸款余額大致在50%。
中國(guó)工商銀行城市金融研究所副所長(zhǎng)樊志剛認(rèn)為，雖然目前整體房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下行，但是部分城市的新建房屋成交量有所下降，樓市觀望氣氛濃厚，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是開(kāi)發(fā)商還款的主要來(lái)源，成交量持續(xù)下降將延緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量面臨下降風(fēng)險(xiǎn)。
態(tài)度審慎
多家銀行的2013年年報(bào)透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款重點(diǎn)支持信用評(píng)級(jí)高、經(jīng)營(yíng)效益好、封閉管理到位的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)和普通商品住房項(xiàng)目。
樊志剛向記者表示，從公司類(lèi)貸款來(lái)看，統(tǒng)籌考慮工行開(kāi)發(fā)貸款中以抵（質(zhì)）押方式辦理的貸款和以房地產(chǎn)為押品的其他貸款，貸款余額還不到押品價(jià)值的40%，意即，房地產(chǎn)押品市值下跌六成，貸款本金仍然安全。
不過(guò)，多位受訪(fǎng)的銀行業(yè)人士認(rèn)為，即使貸款本金相對(duì)安全，但銀行在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸方面仍較為審慎。“我們一方面加強(qiáng)對(duì)存量房地產(chǎn)貸款和抵押物的實(shí)地調(diào)查，對(duì)抵押物進(jìn)行再評(píng)估，另一方面審慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押物價(jià)值，嚴(yán)格控制抵押率，在充分考慮跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、處置成本、變現(xiàn)成本的基礎(chǔ)上，確保對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敞口有效覆蓋。”某股份制銀行人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。“我們會(huì)繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、地理位置較好、能夠封閉運(yùn)行的項(xiàng)目，項(xiàng)目類(lèi)型以普通住宅和公寓為重點(diǎn)，審慎介入中小型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目。”華夏銀行廣州分行一位負(fù)責(zé)人向記者說(shuō)道。
同時(shí)，由于電子商務(wù)的興起，消費(fèi)者購(gòu)物行為正在從商場(chǎng)轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)，銀行已進(jìn)一步收緊商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款。一位來(lái)自股份制銀行業(yè)人士向記者稱(chēng)，該行曾在多座城市做過(guò)調(diào)研，商業(yè)地產(chǎn)供大于求現(xiàn)象比較明顯，鋪面空置率較高。“如北京東二環(huán)某集商業(yè)辦公于一身的大型綜合項(xiàng)目，至今招租情況仍不理想。”該人士說(shuō)道。
相對(duì)于謹(jǐn)慎的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，銀行在保障性住房開(kāi)發(fā)貸款方面較為積極，尤其是棚戶(hù)區(qū)改造。央行的數(shù)據(jù)顯示，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款同比增幅雖有所放緩，但一直保持在26.70%以上。“棚戶(hù)區(qū)改造的區(qū)域大都處于市中心，不占用土地增量，改造之后又能促進(jìn)周邊區(qū)域發(fā)展。不過(guò)目前這一業(yè)務(wù)主要由國(guó)開(kāi)行在做，商業(yè)銀行也在積極布局這一領(lǐng)域。”楊馳說(shuō)道。
國(guó)開(kāi)行的數(shù)據(jù)顯示，僅今年4月份，該行用以保障中國(guó)各地棚改工程的貸款發(fā)放額就近1000億元，這一數(shù)據(jù)已接近一季度保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額的1/8。
個(gè)人房貸趨緊
在對(duì)開(kāi)放貸發(fā)放“精挑細(xì)選”的同時(shí)，銀行也在收緊個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)利率優(yōu)惠。
多家銀行自2013年下半年取消首套房貸85折利率，改為最低基準(zhǔn)利率，至今市場(chǎng)仍無(wú)放松跡象，“融360”日前發(fā)布的3月份房貸分析報(bào)告顯示，與北京近一河之隔的廊坊燕郊某國(guó)有銀行首套房利率竟執(zhí)行基準(zhǔn)上浮40%。
樊志剛表示，商業(yè)銀行取消個(gè)貸首套房利率優(yōu)惠更多地出于盈利壓力的考慮。2013年以來(lái)，商業(yè)銀行受到利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的雙重?cái)D壓，凈利息收益率有所收窄，盈利增長(zhǎng)速度明顯下降。在這樣的背景下，再維持首套房的優(yōu)惠利率將難以應(yīng)對(duì)日益上升的融資成本，取消優(yōu)惠利率則是在盈利壓力下的必然選擇。“隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，銀行吸收存款的成本在增加，理財(cái)產(chǎn)品的利率已經(jīng)達(dá)到了5%以上，銀行在信貸額度緊張的時(shí)候，出于收益考慮，會(huì)主動(dòng)將資源配置到收益高的業(yè)務(wù)上，如小微企業(yè)貸款。”中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司研究中心主任張志前說(shuō)。
但多位銀行業(yè)人士認(rèn)為雖然銀行在收緊個(gè)人房貸，但由于政府嚴(yán)格限制二套房首付比例，居民的按揭貸款大部分都是首套自住型住房，且抵押充足，房地產(chǎn)價(jià)值（按照貸款時(shí)的原始價(jià)值評(píng)估，未考慮近年來(lái)的上漲），一般相當(dāng)于按揭貸款余額的2倍，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)個(gè)人住房貸款質(zhì)量影響可控。有觀點(diǎn)認(rèn)為，即使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，貸款人棄房的風(fēng)險(xiǎn)也比較小，溫州房?jī)r(jià)下跌后，僅有3%抵押在銀行的房子出現(xiàn)問(wèn)題。
樊志剛表示，“商業(yè)銀行近年已對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化已做了充分的準(zhǔn)備。針對(duì)2013年底的房地產(chǎn)相關(guān)貸款，一些銀行設(shè)定了房?jī)r(jià)下跌10%、20%、30%，成交面積亦相應(yīng)下降的壓力測(cè)試。測(cè)試結(jié)果均表明，房地產(chǎn)相關(guān)貸款質(zhì)量較好，承壓能力較強(qiáng)，不良貸款率上升幅度在可承受范圍內(nèi)。”
不過(guò)，在一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，央行表態(tài)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)，防范部分地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及非正規(guī)金融風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)。
