如果房價大幅下跌，銀行能不能扛住？
在本輪房地產調整中，浙江受影響和沖擊相對較大，其中溫州房價下跌超過30%。昨日，多位浙江銀行、監管人士接受《第一財經日報》記者采訪時認為，目前浙江等地房價下降幅度，對銀行來說“有壓力但還不是很大”。
上述人士透露，2009年~2012年，在銀監部門的部署下，他們一直在對銀行房地產貸款進行壓力測試，并對貸款風險加強排查。目前，銀行對房地產開發貸款、房屋抵押貸款已有所收緊。
銀行注視樓盤降價
從3月開始，浙江杭州、寧波等地，陸續傳出個別樓盤大幅降價銷售。
4月底，由于受到周邊樓盤相繼降價競爭影響，余姚一樓盤降價四成銷售，但開發商稱去化率還是在70%左右。與此同時，寧波某樓盤七、八折銷售，據寧波房產業界人士反映，去化率也在50%左右。
“降價還能賣得動，說明市場還不至于那么糟糕。”寧波華星房產咨詢有限公司副總經理陳敏梁說，從成本結構來看，大部分降價樓盤保本銷售或有微利，開發企業主要出于回籠資金或財務平衡考慮，不會對銀行還款造成影響。
一家杭州商業銀行人士說，樓盤降價多少銷售，是房企的自主經營行為，銀行更關注企業資金流狀況，但并不意味著銀行對此視而不見，去化率是銀行關注樓盤銷售的主要指標。同時，購房者以剛需和改善性為主，銀行認為這些購房貸款是非常安全的。
在這輪房地產調整中，溫州是房價下降的“重災區”。今年兩會期間，溫州市市長陳金彪對媒體表示，從2011年起，溫州房價目前為止回落了1/3。但據《第一財經日報》記者調查，之前被熱炒的房子價格普遍縮水50%~60%，即使是一些大型老小區，市值縮水也在30%左右。
溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，通常來說，普通住宅貸款評估價為市場成交價的8折，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，可見銀行對購房貸款風險已有基本防范，“目前溫州房價是全國跌幅最大的，但絕大部分房子的總價還是大于貸款的。”
“如果房價還要繼續下降，銀行壓力就比較大。”一家溫州商業銀行人士認為，目前溫州房價處在“風險臨界點”，銀行在關注房價下降、交易市場低迷同時，更擔心不良抵押房產的處置變現壓力。“一些司法拍賣房，價格普遍要比市場價低，且不受限購套數影響，還能從銀行取得貸款，但也出現了流拍現象。”
另一位溫州商業銀行人士也認為，現在銀行最擔心的是，這些抵押房產一旦成為不良資產，在目前交易行情下，往往存在有價無市、無人接盤的尷尬，處置時間拖長，必然導致銀行績效下降、利潤縮減、撥備提高等壓力。
出招抵御房貸風險
“各銀行情況有差異，有些比較樂觀，有些壓力比較大。”一位浙江區級金融監管辦負責人說，在監管部門的部署下，許多銀行都建立了房地產壓力測試模型。“由于貸款結構等不同，各銀行測試模型采用的參數指標差異也比較大。”
該負責人說，一般來說，一些大型國有銀行與國企、大型房企合作比較多，相對來說房地產貸款風險壓力會輕一些；而一些商業銀行與本土中小房企合作較多，由于這些房企、項目股東背后往往是實體企業，在如今實體企業普遍不景氣的狀況下，貸款風險壓力就比較大一些。
同時，測算模型采用的參數，還與地方經濟有緊密關系。上述負責人說，相比來說，溫州企業出險率較高，個人貸款比重高，房地產抵押貸款比重大，再加上房地產開發量供大于求，房地產貸款風險也會比較大些。
數據顯示，去年底溫州地區銀行的貸款余額7092億，其中1000多億為房地產貸款，4400多億是用房產作為抵押的，存在房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高、實體經濟涉足房地產比例高的“三高”現象。
此外，上述溫州銀行人士也向《第一財經日報》記者透露，在房價下行壓力下，一些銀行也在加大對房產抵押貸款的排查力度。
“總體來看，上海房地產貸款風險要比杭州好些，杭州又比溫州好些。”上述負責人說，房價下行，對銀行貸款風險有壓力，但還不至于那么大。
美國彼得森研究所近日發布研報稱，即使中國房價下跌50%，中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化運營。依據一是，中國金融機構那份結論為房價下跌30%，其對銀行業不良貸款率并不會產生太大影響的研究報告；依據二是，目前中國商業銀行不良貸款率為1%。所以即使房價下跌50%，不良貸款率也僅為6.6%。
個人住房貸款的收緊將加大購房者購房難度，其中受影響最大的莫過于資金有限的剛需購房者。如何解決剛需購房資金來源問題？專家認為，從目前的情況來看，商業貸款仍是剛需購房者資金的主要來源，但考慮到剛性需求的長期穩定存在，依托商業貸款解決其基本住房保障問題并不是長久之計。從長遠來看，引導政策性資金的介入將是有效手段。
“眼下個人住房貸款緊得很。”建行海淀某支行相關負責人向本報記者表示。據該負責人透露，目前，銀行對個人住房貸款放貸量的配比已由之前的年度配比變為月度配比，具體到支行則按周配比，最多也只有幾百萬元的額度，貸款放完后則需要等到下一周或下個月，額度非常緊張。
個人住房貸款到底有多緊？上述負責人表示，以個人二手房抵押貸款為例，享有一定優惠利率的貸款，每月額度不過一二百萬元。
毫無疑問的是，貸款額度的緊張已直接影響到銀行放款速度。北京鏈家房地產經紀有限公司相關負責人告訴記者，國內銀行從房產抵押到最終放款一般至少需要45天時間，而此前多為30天內。剛剛獲得銀行貸款的北京市民小陳也證實了這一情況，“銀行原本承諾一周之內放款，但最終我卻等待了近兩個月時間。”小陳稱。
對于上述情況，社科院財經戰略研究員、經濟學博士高廣春分析認為，從嚴控房地產開發貸款到收緊個人住房抵押貸款，這說明銀行“去房地產化”步伐正在加快。
事實上，“加快”還體現在銀行對商業地產首付比例的提高上。據記者了解，今年4月份，部分銀行在北京地區已將商業地產的首付比例由五成上調為六成。某商業銀行負責人表示，商業地產貸款利率仍為基準利率的1.1倍，但很快會上調。
從房地產開發貸款到個人住房抵押貸款，從普通住宅到商業地產，與以往明顯不同的是，今年房地產貸款已呈現全面收緊態勢。
一直以來，一方面，房地產業始終存在融資過度依賴商業性金融機構支持的情況；另一方面，銀行信貸投放的重點領域普遍包括回報豐厚穩定的房地產行業。
相關數據也佐證了這一點。金融監管部門的相關調研報告顯示，2000年以來，房地產信貸在房地產企業資金來源中的比例多數年份超過40%，2013年則超過50%。與此同時，2013年房地產貸款在銀行各項貸款余額中占比超過20%。
高廣春稱，過去幾年，房地產貸款增長呈加速態勢，即規模超過1萬億元用了10年時間，超過2萬億元僅用了3年時間，2013年則超過3萬億元。他判斷，今年增幅情況或許有所改變，這是因為由于房地產行情的不明朗導致多家銀行已調低“涉房”貸款。
從各行公開的2013年數據來看，工行、中信銀行房地產貸款余額出現下降；建行、民生銀行房地產貸款占比也出現小幅下降。
銀行房地產貸款業務的逐步收緊也與行業風險高企直接相關。高廣春判斷，房價下行已是大趨勢。這一趨勢很容易讓人聯想到2007年出現的次貸危機，當時整個金融系統都面臨著巨大風險。一些專家表示，目前我國房地產企業融資渠道單一，負債結構優化度低，在經濟波動期間特別是下行期間，負債結構重構缺乏彈性，資產負債管理易陷困境，容易引發集中度風險，進而引發金融風險和經濟風險。
高廣春認為，為避免發生風險或減小風險對銀行的影響，降低房地產貸款信貸規模、縮小其所占比重將成為銀行今后的主要選擇。
個人住房貸款的收緊或許是今年最突出的表現。相關數據顯示，去年前11個月，個人按揭貸款累計同比增長40.9%，比去年同期加快21.4個百分點，遠超同期房地產開發貸款增幅。中國銀行國際金融研究所對此評價稱，在房地產開發貸款受到嚴控的情況下，個人按揭貸款的快速增長為房地產開發資金提供了充足的資金來源。這同時也意味著，隨著個人按揭貸款的收緊，房地產企業資金更趨緊張。
今年3月份，寧波一家房企因資金鏈斷裂而倒閉；4月份，杭州錦繡天地房地產公司傳出破產消息；5月份，廈門最大的娛樂地產項目深陷債務泥潭……高廣春分析認為，房價下行、成交量下降、貸款資金緊張令房地產業進入“擠泡沫”階段，這一階段必然會導致行業洗牌——部分資金實力不強的中小房企將被市場淘汰。
不過，從另一方面來看，個人住房貸款的收緊將加大購房者購房難度，其中受影響最大的莫過于資金有限的剛需購房者。如何解決剛需購房資金來源問題？高廣春認為，從目前的情況來看，商業貸款仍是剛需購房者資金的主要來源，但考慮到剛性需求的長期穩定存在，依托商業貸款解決其基本住房保障問題并不是長久之計。從長遠來看，引導政策性資金的介入將是有效手段。
對于房地產市場的未來走向，一些業內人士判斷，“房地產市場的拐點已到”、“樓市即將崩盤”。不過，高廣春仍較為樂觀，他認為，國家調控的思路仍是促進房地產市場的健康發展。房地產行業下行雖已成為趨勢，但一味地走下去，或房價下降得太快，不僅不利于房地產市場的健康發展，也會影響金融、經濟的穩定，國家必將會在“控樓市”與“保穩定”之間尋找一個平衡點。
