隨著廣大城鄉(xiāng)居民的收入水平不斷提高，過去的“房貸族”手中有了余錢，是提前還款還是按合同約定還款，成為了困擾許多所謂“房奴”們的一個(gè)常見問題。
貸款人是否提前還貸需要考量其是否有足夠的流動(dòng)資金用于提前還款。這里所說的流動(dòng)資金應(yīng)扣除3-6個(gè)月的緊急備用金。換句話說，還款用的資金必須是閑錢。
通常若理財(cái)收益能覆蓋貸款利息支出，或短期有超過正常收入水平的支出建議不提前還房貸。
不宜提前還房貸大致包括如下幾種情況：
享受7到9折利率優(yōu)惠的房貸或住房公積金貸款。由于這些貸款人已享受了較低折扣或低利率的優(yōu)惠政策，以后再申請貸款難以獲得如此低的利率。目前若央行在年內(nèi)無降息動(dòng)作，或央行降息，利息會(huì)比前期更低。這種情況下若理財(cái)收益率高于貸款利率，可通過理財(cái)收益來抵充貸款的利息支出，并實(shí)現(xiàn)套利收益。
市場利率處于平衡狀態(tài)或處于降息通道，宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條或復(fù)蘇階段，貸款人具備較高的理財(cái)專業(yè)知識和較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段，國家為支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通常會(huì)采取降息方式，存、貸款利率步入下降通道，債券價(jià)格一般處于上升通道，此時(shí)投資長期債券或債券型基金會(huì)獲得較高收益；若宏觀經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段，則股票的價(jià)格處于回升階段，投資股票或股票型基金會(huì)獲得較高的收益。
等額本金還款期已過1/3的購房者，以及等額本息還款已到中期的購房者。由于等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義不大。
家庭或個(gè)人今后幾年的規(guī)劃和資金需求可能較高，則不宜提前還房貸。若年輕夫婦結(jié)婚不久，在不遠(yuǎn)的將來必然會(huì)面臨養(yǎng)育子女、贍養(yǎng)父母、儲備子女教育金等需求，這對家庭資金提出較高要求，這種情況不必提前還貸。
是否需要提前還房貸，每個(gè)家庭要根據(jù)自己的實(shí)際情況，結(jié)合國家的相關(guān)政策來確定，符合如下情況可考慮提前還房貸：
利率變動(dòng)處于上升通道，而投資理財(cái)?shù)氖找鎰偰芨采w或不能覆蓋貸款利息支出，可考慮提前還房貸；理財(cái)意識不強(qiáng)，不能有效克制消費(fèi)欲望者；不愿意有負(fù)債，不想承受過大生活壓力的貸款人；貸款時(shí)實(shí)行上浮利率者和處于還款初期的貸款人；希望將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行獲取更多貸款的情況；收入不穩(wěn)定或收入前景不確定，最好提前還房貸。
提前還房貸不一定是全部還清，可根據(jù)銀行的規(guī)定提前償還部分房貸。
提前還貸需注意三個(gè)問題：問清銀行要求，是否要收違約金；準(zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)；及時(shí)退保及解抵押。
借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去有關(guān)部門辦理解抵押。對于提前還貸收違約金，各銀行有不同的要求，一般三年以上不需支付，對三年以內(nèi)違約金，有的多收一個(gè)月或三個(gè)月的月供，或多收提前還款額一個(gè)月的利息等，所以提前還房貸必須了解借款合同是如何約定的。如果資金用于理財(cái)多實(shí)現(xiàn)的收入與違約金差不多，可等到不需支付違約金時(shí)再還房貸。
