貸款買房：看存款
很多人在貸款時(shí)總出現(xiàn)兩個(gè)極端，一種是能貸多少貸多少，另一種是盡量少貸。從實(shí)際操作來看，這兩種做法其實(shí)都是不可取的，是一種缺乏理性的行為。最合理的方法應(yīng)該是貸多少錢從自身的資產(chǎn)情況家庭情況來考慮，在貸款前先對(duì)自己的資產(chǎn)情況和信用情況做一個(gè)大概的評(píng)估。
如果說我們的資產(chǎn)情況良好，銀行有大筆的存款，但又沒有其他投資和更高收入的渠道，那么我們就選擇少貸，那樣我們的利息也會(huì)少一些。還有一種情況就是如果我們手上的資金都投入到基金、期貨等理財(cái)產(chǎn)品中而且獲得的回報(bào)率要高于我們所付出的利息，那么我們就選擇多貸一點(diǎn)。
選購(gòu)新房，最重要的還是房子本身。購(gòu)房時(shí)，一定要看這個(gè)樓盤是否“五證”齊全(國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證)，開發(fā)商資質(zhì)如何等，盡量選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的大樓盤項(xiàng)目，這樣才更有保障。
與一手房相比，二手房的選擇空間往往更大，包括戶型的種類、價(jià)格的層次、樓盤的地段等，都更為豐富。因此，在看房過程中，待婚族可將同一地段的一二手房都作為候選對(duì)象，經(jīng)過多項(xiàng)指標(biāo)的逐一對(duì)比，再做出決策，而不必糾結(jié)于是否是新房。二手房房產(chǎn)年齡的問題，這是貸款買房時(shí)一定要注意的方面。因?yàn)榉慨a(chǎn)是有產(chǎn)權(quán)時(shí)限的，換言之也就是有年齡的。房子年齡越大，其變現(xiàn)價(jià)值也就越低。而且房齡時(shí)間長(zhǎng)的房子，其結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施相對(duì)比較落后一些，這樣的房子去銀行申請(qǐng)房貸時(shí)，往往也不能獲得相應(yīng)的優(yōu)惠，甚至存在拒貸的風(fēng)險(xiǎn)。
按揭月供：看收入
對(duì)于大多數(shù)年輕人來說，因?yàn)檫M(jìn)入社會(huì)時(shí)間比較短，資金積累往往有限，購(gòu)房后裝修、籌備婚禮等支出又比較大，這時(shí)候買房往往需要家庭長(zhǎng)輩的幫助。因此購(gòu)房時(shí)，要特別做好購(gòu)房預(yù)算，在經(jīng)濟(jì)承受范圍購(gòu)買房產(chǎn)。現(xiàn)在很多開發(fā)商對(duì)于一次性付款通常優(yōu)惠額度很大，如果在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，一次性付款肯定是最佳選擇。如果沒有那么大的經(jīng)濟(jì)承受能力，就要選擇按揭貸款購(gòu)房了。
貸款購(gòu)房首先要考慮自己可承受的總房?jī)r(jià)。一般來說，房屋的首付不會(huì)低于總價(jià)的三成，因此新人們選房時(shí)要考慮自己可以承受的房屋總價(jià)、首付額度以及每月還貸的額度。一般情況下，新人們每月還貸額度最好控制在家庭總收入的50%以內(nèi)，這樣才可以基本保證日常的生活基本不受影響。
另外，某地產(chǎn)中介公司市場(chǎng)研究部工作人員介紹說，商業(yè)貸款的還款方式有很多種，如果收入比較穩(wěn)定，可以選擇等額本息的還款方式。每月還款額相等，方便安排資金支出，但缺點(diǎn)是利息總支出是所有還款方式中最高的。
如果手頭相對(duì)比較寬裕，可以考慮選擇等額本金的還貸方式。雖然這種還貸方式初期月供比較高、還款壓力較大，但與等額本息相比，可以節(jié)省大量利息支出，并且后期月供逐漸減少，利于安排其他投資理財(cái)規(guī)劃。
如果每月收入較高且穩(wěn)定，可以考慮用雙周供的還貸方式。雙周供利息和比等額本息少，而且還貸額穩(wěn)定，不會(huì)帶來初期月供壓力大的問題。從雙周供與等額本息的利息和之差來看，以相同貸款額為例，貸款期限越長(zhǎng)，利息和之差越大，選擇雙周供越合適。但每年會(huì)有個(gè)別月份還款3次的情況，會(huì)在一定程度上增加了某個(gè)階段的還款壓力。
提前還貸：看資金
前來看房的張女士是一位對(duì)貸款購(gòu)房頗有研究的買房者，她表示，“千萬(wàn)不要超出自身能力購(gòu)房，如果每月還貸額過高，在遇到突發(fā)事件時(shí)很難周轉(zhuǎn)應(yīng)對(duì)。待婚族們應(yīng)根據(jù)自身情況盡量選擇貸款年限較長(zhǎng)的類型，一方面緩解自身的還貸壓力，保證婚后的生活質(zhì)量;另一方面，如果事業(yè)發(fā)展順利，還可以提前還貸。”
提前還貸問題，這一問題也是經(jīng)常會(huì)遇到的。其原因無外乎銀行利率波動(dòng)和收入變化，很多年輕人在事業(yè)的初期開始買房，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，還款能力低的原因，申請(qǐng)的房貸年限一般都比較長(zhǎng)。其后隨著收入的增加，加之銀行利率的上浮，很多人都會(huì)有提前還貸的打算。但需要仔細(xì)考慮是否合算的問題。所以對(duì)于這部分朋友來說，在貸款購(gòu)買婚房的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)將提前還貸的因素考慮進(jìn)去。
記者聯(lián)系了多家銀行，發(fā)現(xiàn)都有提前還貸業(yè)務(wù)。房貸一般采用“個(gè)人住房組合貸款”方式，即由住房公積金貸款和住房商業(yè)性貸款兩部分組成，如果購(gòu)房者選擇的是該種貸款方式，先還商貸會(huì)“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少，所以購(gòu)房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對(duì)劃算些。
每家銀行提前還貸大致分為全部提前還款、部分提前還款兩大類。全部提前還款法是最節(jié)省利息的方法，辦理手續(xù)也最簡(jiǎn)單。但借款人選擇這種方法也要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務(wù)而打亂其他資金計(jì)劃。
還貸之后：銷抵押
不要以為還完貸款就可以算是徹底完成使命，還貸后還要記得辦理抵押注銷。由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。
