在買房貸款中也經(jīng)常會遇到貸款申請不下的問題，下面我們通過案例分析，來了解如何防范按揭貸款申請不下來的風(fēng)險(xiǎn)!
A先生與B房地產(chǎn)公司簽訂了購買B公司一套價(jià)值為30萬元的商品房的買賣合同，A先生首付20%，共計(jì)6萬元。余款以銀行按揭的形式支付，貸款期限為20年。同時(shí)在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，買受人應(yīng)當(dāng)于簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)提供完備的銀行按揭材料并按銀行指定的時(shí)間和地點(diǎn)辦理按揭手續(xù)，如因買受人原因未能申請到銀行按揭的，買受人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)支付剩余全部房款。A先生如約向公司提供了申請按揭的手續(xù)，但不久，B公司通知A先生，銀行未批準(zhǔn)A先生的按揭申請，A先生應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)交納剩余24萬房款。由于A先生無力支付，B公司既向人民法院提起訴訟，要求A先生支付24萬元房款，并支付相應(yīng)違約金。
法院判決
人民法院經(jīng)依法審理認(rèn)定，A先生于B公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，依法受法律保護(hù)。A先生未按約定支付剩余房款，構(gòu)成違約，鑒于A先生無力支付房款，合同已無法實(shí)際履行，依法判決解除雙方《商品房買賣合同》，A先生賠償B公司各項(xiàng)損失共計(jì)1萬余元。
律師點(diǎn)評
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們物質(zhì)生活條件的提高，購買房屋的人越來越多，由于商品房價(jià)值很大，多數(shù)購房者無法一次性支付巨額款項(xiàng)，只好轉(zhuǎn)向銀行申請個(gè)人住房抵押貸款，也就是常說的“按揭”貸款。在實(shí)踐中，很多的購房認(rèn)為，只要將申請貸款的手續(xù)交給開發(fā)商就萬事大吉，而從來沒有考慮過不能申請到按揭貸款時(shí)怎么辦？
從法律上講，購買房屋與申請貸款是兩個(gè)獨(dú)立法律關(guān)系，開發(fā)商只是代購房者申請貸款，是否能夠申請到貸款，完全由銀行來綜合判斷。由于銀行加強(qiáng)貸款審查，購房人不能申請到銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)實(shí)在在地存在著。一旦發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商就會按照雙方簽訂的合同，要求購房款在約定的期限內(nèi)支付剩余房款。
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，A先生在不能取得銀行按揭的情況下，未按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定在30日內(nèi)支付剩余房款，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于A先生無能力繼續(xù)履行合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以解除合同，但A先生應(yīng)當(dāng)賠償B公司因此而造成的損失。
律師提示
在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，關(guān)于付款條款，應(yīng)當(dāng)寫明申請不到銀行按揭貸款時(shí)的處理方法，如約定為“買受人按照約定提供申請銀行按揭貸款手續(xù)后，未能申請到貸款，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人交納的全部購房款。”并在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定買受人應(yīng)當(dāng)提交“申請銀行近揭貸款”所需的手續(xù)包括哪些，以免事后發(fā)生糾紛。
