近兩日，“蘇州出臺最嚴限售令”、“新建商業地產三成不許賣”的消息開始頻頻見諸報端和網絡，蘇州商業地產一時成為全國房地產市場的熱點。
昨天，市住建局召開新聞通氣會，就剛剛出臺《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》作進一步解釋：此《意見》是針對部分開發商打“擦邊球”的行為進行規范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。
防范風險建立資產保障機制 30%建筑面積資產先凍結三年
去年年底，蘇州市商業聯合會發布數據，對近年在本地市場亮相的全新商業“航空母艦”——購物中心做初步梳理。結果驚人：目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。
隨著購物中心的集群式出現，不少商業設施由于種種原因經營開始出現困難。
“新政是為了規范市場，保護購房者合法權益。”市住建局住宅產業處處長陳登火說，近日，市政府印發《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》。
《意見》從強化風險防范、加強監管等方面出臺了多條政策，將于3月1日起試行。它的重點之一就是為了有效應對和處置商業房地產項目的經營風險。為此，《意見》強調，要建立風險防范資產保障機制，對于可分割出售類的商業房地產項目，在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。
三年后應由房地產開發企業向項目所在地的區政府（管委會）提出申請，并經同意后予以解凍。
陳登火透露，《意見》政策都是針對新建或規劃中的商業地產項目，而目前在建或正在銷售的，政府相關部門也已經想好了應對辦法。從即日起，公安、住建等部門將對市區（不含吳江區）在建或正在銷售的319個商業地產項目進行摸排，對其進行規范。
售后返租、包租隱含高風險 兩種銷售模式早就被明令禁止
“最低投本金十萬，售后返租，年收益10%甚至以上。”如今這樣的商鋪促銷電話可謂是漫天飛，而它的背后，正是目前商業房地產項目在銷售、經營方面的亂象。據了解，目前商業房地產項目大都采取兩種銷售模式，一種是所謂無產權商鋪。購房者買的只是商鋪使用權，并非產權，可以說一種變相租賃，而消費者擁有的所謂合同，也僅僅是租賃合同。
購買此類商鋪后，開發商往往會承諾購房者只需每年坐收租金，其他的一切交給他們處理，這就是所謂的售后返租。承租者將房屋再次轉租給物業管理公司，通過其經營，對盈利部分進行分紅。
此類經營方式很容易因物管公司經營不善導致無法得到預期收益，甚至面臨商鋪被拍賣風險。
不僅如此，若開發商在開發期間由于資金鏈斷裂而爛尾，購房者所持有的包租合同將成一紙空文，投入款項也會血本無歸。
