老舊小區建設年代久、設計標準低，設施先天不足，環境臟亂差，一直是城市社區管理的老大難。又因為物業費收取困難，導致很多物業公司都不愿入駐，只能靠社區提供最基礎的保潔服務。
去年，張家港通過“連片打包+政府補貼+居民自治”相結合的方式，為金港街道中興片區13個老舊小區請來專業的物業管理公司。如今，物業公司進駐小區管理已滿一年，效果如何？這種模式是否可持續、可復制？帶著這些問題，記者近日進行了回訪調查。
“連片打包”
13個“老破小”組團請物業
“前天發現樓道燈不亮，今天就修好了，還有健身活動的小廣場，天天都被清掃得干干凈凈。”聊起現在小區里的物業服務，金港街道中德新村居民陳永楚忍不住點贊，“小區有了物業公司到底不一樣，讓我們這個‘老破小’有了新面貌。”
小區居住環境改變的背后，折射的是張家港破解老舊小區物業無人管的創新探索。金港街道中興片區由1992年張家港保稅區動遷建設的13個安置小區和老舊商品房小區組成，因建設年代久遠，普遍存在基礎設施陳舊、物業管理缺位、環境面貌雜亂、陣地資源緊缺等突出問題。
這些小區分布零散、規模較小，但管理難度并不低。高成本、低回報讓不少物業公司對其望而卻步。為打破這一困局，2024年4月，這13個老舊小區組建了7個物業管理委員會，通過公開招投標，共同引入一家市場化物業企業，實現對近8000戶居民的統一服務管理。
“連片打包”引入市場化物業，為片區請來了一位“大管家”。這不僅打破了“小而零散”的管理困境，也推動了小區從“社區代管”向“企業接管”轉變。經過一年有序運轉，居民的幸福感穩步提升，基層工作人員也松了一口氣。
從前，為了幫居民解決問題，社區的十來個工作人員常忙得團團轉，還無法高效解決。而現在只要是服務范疇之內，一個電話就能反映問題。從保潔、停車管理，到綠地養護、堆物清理、樓道照明設施維護等，均有專人服務。
“專業的事交給專業的人來做。物業進駐后，我們明顯感覺瑣事少了，也有了更多時間和精力聚焦為民服務與社區治理。”中德社區黨總支書記李蘭說。
“先嘗后買”
“好服務”贏得居民點贊
盡管居民對改善居住環境有較強訴求，但在習慣了“免費管理”的老舊小區，直接推行收費物業服務并不容易。為此，這13個老舊小區推行“先體驗、后繳費”模式，由社區出資發放兩個月的“物業體驗包”，讓居民在“嘗鮮”中逐步接受“花錢買服務”的理念。
專業物管帶來的變化，居民們看在眼里、記在心里：不僅樓道里“罷工”的照明燈亮了，不少老舊設施也在陸續維修中；一次里里外外、覆蓋社區的大清掃之后，如今每天都有專職人員進行保潔；飛線充電等安全隱患被一一排查，老舊小區的平安指數得到提升。
物業公司還組織起便民服務集市，開展小家電維修、義診等活動，從一件件小事入手，讓居民切實感受到服務的便利與高效。環境變整潔了，問題有人管了，居民的態度也慢慢轉變，從一開始的猶豫、抗拒，變成如今的主動支持。“以前大家一聽要交錢，就抗拒。現在看到服務真到位，覺得花得值。”陳永楚說。
目前，物業服務費標準為每月每平方米0.34元。“以中德社區為例，目前動遷安置居民的物業費實繳率已經達到97%，這也從一個側面說明了居民們對物業服務的認可。”李蘭告訴記者，隨著物業服務落地，社區運轉也更順暢了。
過去保潔、維修都靠社區“兜底”，一年支出不小。如今引入專業物業后，社區一年省下了近30萬元。節省下來的資金被用在更多民生項目上：新建了“小實市”便民服務亭、“德心”微公園，拓展了居家養老服務，常態化開展義診、日間照料、康復理療、助餐配餐等服務，居民獲得感不斷增強。
“自我造血”
物業公司“引得來”也“留得住”
市場化運營機制能否長期穩定運行，關鍵在于“引得來”也“留得住”。為幫助物業公司順利落地扎根，金港街道從一開始就給予了多項扶持。“金港街道主動騰出物業辦公用房，對物業企業辦公用水用電全免費，確保物業公司能順利開展各項服務。”李蘭說。
在運營機制上，金港街道堅持“政府補貼、物業投入、居民繳費、小區造血”的原則，統籌各類惠民資金，逐步過渡到由物業公司自主運作，實現從“輸血”向“造血”的轉變。
“為彌補單靠物業費帶來的收支失衡，張家港正探索將部分村級道路、河道保潔等公共服務項目外包給物業公司，拓寬盈利渠道，增強企業可持續發展能力。”張家港市物業管理處主任倪錢斌介紹，張家港也在積極推進“物業+養老”“物業+托育”等融合服務模式，在補齊物業盈利難短板的同時，延伸服務鏈條，提升居民獲得感，探索出一條“居民繳費、物業讓利、資源融合、服務延伸”相結合的市場化運營模式。
目前，張家港已完成全市范圍內老舊小區的物業管理布局：共劃分97個物業管理區域，覆蓋347個老舊小區、1500余萬平方米住宅面積。按照“劃定管理區域—成立自治組織—選擇管理模式—打造示范項目—服務水平提升”的路徑，張家港正持續推動物業管理體系提質升級。
金港街道作為首批試點，率先跑出了“加速度”。如今，張家港正以點帶面，加快將試點經驗推廣至全市其他鎮（區、街道），探索引進社會資源和力量，逐步形成“自我造血”的良性循環。
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