老舊小區(qū)建設(shè)年代久、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，設(shè)施先天不足，環(huán)境臟亂差，一直是城市社區(qū)管理的老大難。又因為物業(yè)費收取困難，導(dǎo)致很多物業(yè)公司都不愿入駐，只能靠社區(qū)提供最基礎(chǔ)的保潔服務(wù)。
去年，張家港通過“連片打包+政府補貼+居民自治”相結(jié)合的方式，為金港街道中興片區(qū)13個老舊小區(qū)請來專業(yè)的物業(yè)管理公司。如今，物業(yè)公司進駐小區(qū)管理已滿一年，效果如何？這種模式是否可持續(xù)、可復(fù)制？帶著這些問題，記者近日進行了回訪調(diào)查。
“連片打包”
13個“老破小”組團請物業(yè)
“前天發(fā)現(xiàn)樓道燈不亮，今天就修好了，還有健身活動的小廣場，天天都被清掃得干干凈凈。”聊起現(xiàn)在小區(qū)里的物業(yè)服務(wù)，金港街道中德新村居民陳永楚忍不住點贊，“小區(qū)有了物業(yè)公司到底不一樣，讓我們這個‘老破小’有了新面貌。”
小區(qū)居住環(huán)境改變的背后，折射的是張家港破解老舊小區(qū)物業(yè)無人管的創(chuàng)新探索。金港街道中興片區(qū)由1992年張家港保稅區(qū)動遷建設(shè)的13個安置小區(qū)和老舊商品房小區(qū)組成，因建設(shè)年代久遠，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、物業(yè)管理缺位、環(huán)境面貌雜亂、陣地資源緊缺等突出問題。
這些小區(qū)分布零散、規(guī)模較小，但管理難度并不低。高成本、低回報讓不少物業(yè)公司對其望而卻步。為打破這一困局，2024年4月，這13個老舊小區(qū)組建了7個物業(yè)管理委員會，通過公開招投標(biāo)，共同引入一家市場化物業(yè)企業(yè)，實現(xiàn)對近8000戶居民的統(tǒng)一服務(wù)管理。
“連片打包”引入市場化物業(yè)，為片區(qū)請來了一位“大管家”。這不僅打破了“小而零散”的管理困境，也推動了小區(qū)從“社區(qū)代管”向“企業(yè)接管”轉(zhuǎn)變。經(jīng)過一年有序運轉(zhuǎn)，居民的幸福感穩(wěn)步提升，基層工作人員也松了一口氣。
從前，為了幫居民解決問題，社區(qū)的十來個工作人員常忙得團團轉(zhuǎn)，還無法高效解決。而現(xiàn)在只要是服務(wù)范疇之內(nèi)，一個電話就能反映問題。從保潔、停車管理，到綠地養(yǎng)護、堆物清理、樓道照明設(shè)施維護等，均有專人服務(wù)。
“專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做。物業(yè)進駐后，我們明顯感覺瑣事少了，也有了更多時間和精力聚焦為民服務(wù)與社區(qū)治理。”中德社區(qū)黨總支書記李蘭說。
“先嘗后買”
“好服務(wù)”贏得居民點贊
盡管居民對改善居住環(huán)境有較強訴求，但在習(xí)慣了“免費管理”的老舊小區(qū)，直接推行收費物業(yè)服務(wù)并不容易。為此，這13個老舊小區(qū)推行“先體驗、后繳費”模式，由社區(qū)出資發(fā)放兩個月的“物業(yè)體驗包”，讓居民在“嘗鮮”中逐步接受“花錢買服務(wù)”的理念。
專業(yè)物管帶來的變化，居民們看在眼里、記在心里：不僅樓道里“罷工”的照明燈亮了，不少老舊設(shè)施也在陸續(xù)維修中；一次里里外外、覆蓋社區(qū)的大清掃之后，如今每天都有專職人員進行保潔；飛線充電等安全隱患被一一排查，老舊小區(qū)的平安指數(shù)得到提升。
物業(yè)公司還組織起便民服務(wù)集市，開展小家電維修、義診等活動，從一件件小事入手，讓居民切實感受到服務(wù)的便利與高效。環(huán)境變整潔了，問題有人管了，居民的態(tài)度也慢慢轉(zhuǎn)變，從一開始的猶豫、抗拒，變成如今的主動支持。“以前大家一聽要交錢，就抗拒。現(xiàn)在看到服務(wù)真到位，覺得花得值。”陳永楚說。
目前，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.34元。“以中德社區(qū)為例，目前動遷安置居民的物業(yè)費實繳率已經(jīng)達到97%，這也從一個側(cè)面說明了居民們對物業(yè)服務(wù)的認可。”李蘭告訴記者，隨著物業(yè)服務(wù)落地，社區(qū)運轉(zhuǎn)也更順暢了。
過去保潔、維修都靠社區(qū)“兜底”，一年支出不小。如今引入專業(yè)物業(yè)后，社區(qū)一年省下了近30萬元。節(jié)省下來的資金被用在更多民生項目上：新建了“小實市”便民服務(wù)亭、“德心”微公園，拓展了居家養(yǎng)老服務(wù)，常態(tài)化開展義診、日間照料、康復(fù)理療、助餐配餐等服務(wù)，居民獲得感不斷增強。
“自我造血”
物業(yè)公司“引得來”也“留得住”
市場化運營機制能否長期穩(wěn)定運行，關(guān)鍵在于“引得來”也“留得住”。為幫助物業(yè)公司順利落地扎根，金港街道從一開始就給予了多項扶持。“金港街道主動騰出物業(yè)辦公用房，對物業(yè)企業(yè)辦公用水用電全免費，確保物業(yè)公司能順利開展各項服務(wù)。”李蘭說。
在運營機制上，金港街道堅持“政府補貼、物業(yè)投入、居民繳費、小區(qū)造血”的原則，統(tǒng)籌各類惠民資金，逐步過渡到由物業(yè)公司自主運作，實現(xiàn)從“輸血”向“造血”的轉(zhuǎn)變。
“為彌補單靠物業(yè)費帶來的收支失衡，張家港正探索將部分村級道路、河道保潔等公共服務(wù)項目外包給物業(yè)公司，拓寬盈利渠道，增強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。”張家港市物業(yè)管理處主任倪錢斌介紹，張家港也在積極推進“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”等融合服務(wù)模式，在補齊物業(yè)盈利難短板的同時，延伸服務(wù)鏈條，提升居民獲得感，探索出一條“居民繳費、物業(yè)讓利、資源融合、服務(wù)延伸”相結(jié)合的市場化運營模式。
目前，張家港已完成全市范圍內(nèi)老舊小區(qū)的物業(yè)管理布局：共劃分97個物業(yè)管理區(qū)域，覆蓋347個老舊小區(qū)、1500余萬平方米住宅面積。按照“劃定管理區(qū)域—成立自治組織—選擇管理模式—打造示范項目—服務(wù)水平提升”的路徑，張家港正持續(xù)推動物業(yè)管理體系提質(zhì)升級。
金港街道作為首批試點，率先跑出了“加速度”。如今，張家港正以點帶面，加快將試點經(jīng)驗推廣至全市其他鎮(zhèn)（區(qū)、街道），探索引進社會資源和力量，逐步形成“自我造血”的良性循環(huán)。
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